住所変更登記の義務化とは？期限・罰則・手続きを解説

不動産を持っている方は、引っ越しや結婚などで住所・氏名が変わったとき、登記の変更申請が義務になりました。所有権の登記名義人は、変更があった日から2年以内に変更登記を申請しなければならず、正当な理由なく怠ると5万円以下の過料の対象になります。義務化の開始は2026年（令和8年）4月1日です。

このテーマを取り上げたのは、「登記の住所変更が4月から義務化　改正不動産登記法が全面施行」というニュースがきっかけです。住所変更登記の義務化は、不動産を持つ中小企業・個人事業主・個人すべてに関わる恒常的な制度です。そこで、申請義務・期限・過料の規定を一次情報で確認するために、関連する不動産登記法の条文と法務省の案内を調べました。この記事では、誰が・いつまでに・何をすべきか、怠るとどうなるかを整理してお伝えします。

住所変更登記の義務化とは

不動産登記法の改正により、不動産の所有権の登記名義人は、氏名（名称）または住所に変更があったとき、変更登記の申請が義務付けられました。不動産登記法第76条の5は、「所有権の登記名義人の氏名若しくは名称又は住所について変更があったときは、当該所有権の登記名義人は、その変更があった日から二年以内に、氏名若しくは名称又は住所についての変更の登記を申請しなければならない」と定めています。

義務化の開始時期は2026年（令和8年）4月1日です。この日以降に氏名や住所に変更があった場合に、変更登記の申請義務が生じます。これは所有者不明土地問題の解決に向けた施策の一つで、登記情報の正確性を高めることをねらいとしています。

対象となるのは誰か

対象は不動産の所有権の登記名義人です。引っ越しによる住所変更、婚姻などによる氏名変更があった場合が該当します。

期限は「変更があった日から2年以内」

申請期限は、変更があった日から2年以内です。この期限は、2026年4月1日以降に発生した変更に適用されます。

注意したいのが、施行日より前に住所や氏名が変わっていたケースです。2026年4月1日より前に変更があった場合でも、変更登記が未了であれば、義務化の施行日（2026年4月1日）から2年以内に申請する必要があります。すでに住所が変わっているのに登記がそのままという方は、早めに確認しておくと安心です。

手続きの方法と申請主体

登記名義人の氏名・住所についての変更登記は、不動産登記法第64条により、登記名義人が単独で申請することができます。申請先は、不動産の所在地を管轄する法務局です。

申請方法には、法務局の窓口に必要書類を提出する書面申請と、インターネットを通じて行うオンライン申請があります。さらに、2026年4月1日からの義務化に合わせて、オンラインでより簡便に申請できる「スマート変更登記制度」の導入が法務省により進められています。

必要書類の例

変更の内容に応じて、次のような書類が必要になります。

• 住所変更の場合：住民票、戸籍の附票など、住所の変更履歴が確認できる公的書類
• 氏名変更の場合：戸籍謄本、戸籍抄本など、氏名の変更が確認できる公的書類
• そのほか、登記申請書、本人確認書類など

費用の目安

住所・氏名変更登記の登録免許税は、不動産1個につき1,000円と定められています。このほか、必要書類の取得費用などの実費がかかります。司法書士などの専門家に依頼する場合は、別途報酬が発生します。

怠った場合の罰則

申請義務を怠り、正当な理由なく2年以内に変更登記を申請しなかった場合、5万円以下の過料の対象となります。この過料は行政罰であり、刑事罰とは異なります。

余計な負担を避けるためにも、住所移転や婚姻などによる氏名変更があったときは、自身の登記情報が最新かつ正確かを確認し、速やかに手続きを進めることが大切です。スマート変更登記制度の活用も選択肢になります。

よくある質問

住所変更登記はいつまでに申請すればよいですか？

変更があった日から2年以内です。不動産登記法第76条の5に定められており、この期限は2026年4月1日以降に発生した変更に適用されます。

2026年4月1日より前に引っ越していた場合はどうなりますか？

施行日より前の変更でも、変更登記が未了であれば、施行日（2026年4月1日）から2年以内に申請する必要があります。すでに住所や氏名が変わっている方は、早めに登記の状況を確認しておくことをおすすめします。

申請を忘れるとどうなりますか？

正当な理由なく2年以内に変更登記を申請しなかった場合、5万円以下の過料の対象となります。これは行政罰で、刑事罰とは異なります。

※本記事はAIによる調査支援を活用して作成した参考情報です。制度の詳細や最新の取扱いは、必ず一次情報および専門家にご確認ください。